Как покупать квартиру в Таиланде

Sample thumbnail

Общая информация

Квартиру в кондоминиуме в Таиланде иностранец может купить и оформить на свое имя. Иностранец также имеет право дарить, завещать, продавать и сдавать в аренду свою квартиру. Существует одно важное условие покупки квартиры на иностранное имя — в одном здании общая площадь квартир, купленных иностранцами, не должны превышать 49% общей площади всех квартир. В новых проектах за этим тщательно следит компания застройщик, в готовых зданиях — управляющая компания (эквивалент ТСЖ). Также, иностранец может купить квартиру на юридическое лицо — компанию, зарегистрированную в Таиланде, учредителем которой является он сам. В любом случае, при покупке недвижимости в Таиланде покупатель получает документ, подтверждающий право собственности, на свое имя или на имя юридического лица. Документ, подтверждающий право собственности в Таиланде называется Чанот. Этот документ является одновременно и паспортом объекта и свидетельством собственности. Бумага полностью составлена на тайском языке, на одной стороне указан точный адрес объекта, его схематичное изображение, точная площадь, а на другой — имена всех владельцев этой квартиры, начиная с самого первого. Все имена и дополнительная информация записываются исключительно на тайском языке.

Sample thumbnail

Выбор квартиры

Вы можете выбрать квартиру на первичном или вторичном рынке недвижимости. Плюс вторичного жилья в том, что можно внимательно изучить как саму квартиру и здание, так и инфраструктуру, оценить работу управляющей компании, охраны и т. д. При выборе квартиры на вторичном рынке вы договориваетесь о цене, условиях оплаты и других деталях с продавцом самостоятельно или при помощи риэлтора. После этого агентом или юристом составляется договор купли-продажи, который обе стороны подписывают в присутствии свидетелей. При покупке вторичного жилья, как правило, после подписания контракта вносят всю стоимость квартиры сразу (в два или три платежа) в срок от 14 дней до 2-х месяцев, после получают ключи и документы. Перечислять деньги можно на счет продавца или же на счет агента или юриста. Не забывайте требовать подтвреждение каждого платежа в виде квитанции с датой, подписью и по-возможности, печатью. Новые проекты привлекают покупателей не только своей инфраструктурой, современным дизайном и интересными концепциями, но и стартовыми ценами — на момент завершения строительства цены поднимаются с первоначальных от 20 до 40%. Еще одним важным факторов в пользу новостроек является беспроцентная рассрочка. Если вы выбрали квартиру от застройщика, депозит для бронирования этой квартиры вы вносите в офисе компании, там же получаете чек об оплате депозита с вашим именем, названием проекта, номером квартиры и ее полной стоимостью. После получения задатка компания-застройщик приступает к подготовке договора. В среднем, это занимает 3–4 дня, но если вы улетаете обратно раньше, контракт может быть подготовлен вне очереди в течение нескольких часов. Договор желательно подписывать в офисе застройщика, после чего забрать с собой один экземпляр. На основании этого договора вы теперь можете внести следующий платеж — перевести деньги из своего банка на счет застройщика в Таиланде. Если возможности приехать в Таиланд прямо сейчас нету, — можно оформить сделку дистанционно. Для этого понадобится копия паспорта, адрес проживания, адрес эл. почты и контактный телефон для связи. На основании этих данных выставляется инвойс на сумму задатка и вы переводите деньги прямо на счет застройщика из своего банка. Получив от вас задаток, застройщик начинает готовить договор купли-продажи, который позже будет выслан вам Экспресс-почтой.

Sample thumbnail

Договор купли-продажи

Если вы покупаете квартиру от застройщика, у компании будет в наличии стандартный договор, в который внесут данные покупателя и возможно некоторые корректировки. Как правило, компании-застройщики для составления договоров пользуются услугами независимого или штатного юриста, который обязан составить договор в соответствии с нормами и законами Таиланда. Договор купли-продажи квартиры подписывается на английском либо на тайском языке. Вы можете получить перевод договора на русский язык, заверенный консулом РФ в Таиланде, однако, юридической силы он иметь не будет. Перед подписанием документов необходимо тщательно проверить контракт, а также сопроводительные документы от компании-застройщика, включающие в себя уставные документы, свидетельство о праве собственности земли, разрешение на строительство и т. д.

Так как почти все застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку на все время строительства, в договоре будут прописаны заранее обсужденные с вами суммы и даты платежей. Также, на первых страницах будут указаны банковские реквизиты компании, с которой заключается договор. Все платежи переводятся непосредственно на счет застройщика, без посредников. Рассрочка платежа — основное приемущество покупки квартиры в строящемся здании. У разных компаний разные условия рассрочки, но обычно выглядит это примерно так:

1. Резервация квратиры — 20,000 — 50,000 бат

2. Первоначальный платеж — 20–30% от стоимости квартиры

3. Несколько равных платежей во время строительства — 20–50%

4. Заключительный платеж при завершении строительства — 10%-50%

В случае, если квартира покупается на вторичном рынке, составлением договора занимается агентство недвижимости, которое помимо этого, должно также проверить документы на право собственности от продавца, наличие доверенности, если договор подписывает не сам владелец квартиры, уточнить стоимость гербового сбора и других расходов в Земельном Управлении, а также избавить вас от необходимости заниматься бумажной работой и стоять в очереди на переоформление квартиры. Еще одной, немаловажной задачей агента является отстаивание интересов покупателя, корректировка стоимости приобретаемого жилья, условия оплаты гербового сбора и т. д. Если же, по какой-то причине, вы решили купить квартиру самостоятельно, без участия агента, вам будет необходим юрист, который выполнит всю вышеперечисленную работу за дополнительную плату. При покупке вторичной недвижимости обычно рассрочки платежа нет, то есть платите деньги — получаете ключи и документы на право собственности. По договору обычно платежи выглядят так:

1. Задаток — обычно 10% от стоимости квартиры

2. Основной и заключительный платеж — после которого покупатель получает ключи и документы.

Разумеется, и тут бывают исключения. Иногда всей суммы сразу нет, а въехать в квартиру хочется уже сегодня. В таких случаях, агент решает вопрос с продавцом о рассрочке платежа и возможности получения ключей от квартиры до погашения всей суммы. Этот момент является особенно тонким, если у вас нет проверенного агента с хорошей репутацией, не спешите радоваться тому, что владелец квартиры разрешил вам жить в ней, не оплатив ее полностью, ведь документы на право собственности квартиры вы не получите, пока оплата не будет произведена.

Sample thumbnail

Оплата и перевод денег

Если вы покупаете квартиру на свое имя, вам будет необходимо подтверждение того, что деньги, которые ушли на покупку квартиры переведены из другой страны. Подтверждением этого в Таиланде принято считать справку FET (Foreign Exchange Transaction). В случае, если вы переводите деньги из-за границы на счет в Таиланде (застройщика или частного лица) — эту справку в банке запрашивает получатель денег. Если же вы приехали в Таиланд с наличными или дорожными чеками, можно открыть счет в банке на свое имя, и обменяв в этом же банке наличные или дорожные чеки на таиландские баты, запросить справку FET и положить деньги себе на счет. Далеко не в каждом банке иностранец может открыть счет без долгосрочной туристической визы (более 3х месяцев) или разрешения на работу, однако, если вы обратились к профессиональному риэлтору, этот вопрос решится значительно проще, и иногда можно легально получить справку FET не открывая счетов в банках Таиланда. Если вы покупаете квартиру на юридическое лицо, подтверждение поступления денег из другой страны необязательно.

Sample thumbnail

Дополнительные расходы

В отличии от многих других стран, в Таиланде не существует ежегодного налога на недвижимость. Однако, это не значит, что платить больше ничего не придется. Все операции покупки-продажи квартир и земли в Таиланде регистрируются в Земельном Управлении, с этим, в первую очередь, связаны дополнительные расходы. Итак, дополнительные расходы:

1. Регитрация в Земельном Управлении. Переофрмление документов на право собственности будет стоить до максимум 6.3% от оценочной стоимости объекта. Оценочная стоимость определяется тем же Земельным Управлением и корректируется раз в год или два. При покупке квартиры от застройщика чаще всего этот расход ложится на плечи покупателя и оплачивается на момент окончания строительства и готовности документов. При покупки квартиры на вторичном рынке, возможны разные вариации, наиболее распространенная — расходы делятся 50/50 между покупателем и продавцом.

2. Амортизационный фонд (Sinking Fund) или Фонд капитального ремонта. Стоимость устанавливается застройщиком, в среднем 400–500 бат за квм квартиры. Эта сумма оплачивается единоразово первым покупателем жилья на момент завершения строительства. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке — вычеркните этот пункт из статьи допрасходов.

3. Установка счетчиков воды и электричества. Счетчики берутся в долгосрочное пользование у государства, стоимоть установки из года в год может меняться, однако, не будет превышать 10,000–12,000 бат. Оплачивается на момент завершения строительства. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке — вычеркните этот пункт из статьи допрасходов.

4. Обслуживание кондоминиума или квартплата. Расчитывается исходя из жилой площади, в среднем от 35 до 50 бат за квм квартиры. В стоимость входит обслуживание лифтов, бассейнов, тренажерных залов, внутренней территории, охрана, видеонаблюдение, бесплатный Интернет, а также пользование парковкой. Другими словами, практически все, кроме счетов за воду и электричество, которые оплачиваются ежемесячно по счетчику. В среднем, стоимость воды 15–30 бат за м3, электричества — 3.5–4.5 за кВт.

5. Регистрация компании. В случае покупки квартиры на юридическое лицо, регистрация новой компании обойдется в среднем 25,000–35,000 бат. Ежегодная плата аудиторам за ведение отчетности компании, в среднем 14,000–18,000 бат.

Риэлторские услуги в Таиланде бесплатны для покупателей, эти расходы берет на себя продавец или застройщик, в случае успешного завершения сделки. Для покупателей цена от застройщика не меняется вне зависимости от наличия или отсутствия агента. Что касается вторичной недвижимости, одной из задач грамотного и честного риэлтора является наиболее возможное снижение той стоимости, которую предлагает продавец. В случае, если услугами агентства в Таиланде вы не пользуетесь, добавьте в графу дополнительных расходов услуги юриста.

Sample thumbnail

Далее вопросы и ответы по покупке недвижимости в Стране Улыбок:

Как обойти «подводные камни», покупая недвижимость в Тайланде?

Каждый вид хозяйственной деятельности связан с множеством рисков. Определенный род деятельности требует своих особых навыков, умений и знаний. В одной области требуются высокий уровень мастерства и ювелирная точность, в какой-нибудь другой — талант, а вот в сфере недвижимости Тайланда приоритет отдается знанию юриспруденции и опыту. Приобретая квартиру или дом за границей без профессиональной помощи, многие иностранцы сталкиваются с множеством трудностей. Избежать проблемы совершая операции по купле-продаже недвижимости в Тайланде помогут советы от профессионала в этой области.

Sample thumbnail

Что особенное можно отметить в законодательной базе в отрасли строительства Таиланда?

Каждая застройка в Таиланде должна иметь разрешение на строительство, которое выдается специальной комиссией органа местного самоуправления. Чаще всего подрядчик или архитектор проекта проходит процедуру согласования возведения объекта, которая состоит в согласовании конструкторских документов в различных органах власти. Разрешение на строительные работы является важным документом, получение которого до начала строительного процесса позволит Вам избежать многих проблем. Убедитесь, что архитектор проекта заказывал топографический анализ земельного участка до момента размещения дома. В разных регионах Таиланда действуют свои требования, правила и нюансы при строительстве зданий, в частности, на Пхукете, запрещено строить на над уровнем моря свыше 130 метров.

Sample thumbnail

Что Вы можете рассказать о готовых к заселению зданиях?

Купить квартиру в Тайланде на первичном рынке очень просто, как для жителя Тайланда, так и для гражданина другой страны, потому что для этого не требуется получение каких-либо дополнительных разрешений, как во многих странах Евросоюза. Апартаменты и квартиры в Тайланде можно приобрести на свое имя, не прибегая к созданию резидентской организации, если в застройке имеются свободные квоты. Согласно закону, 49% общей площади объекта может быть продано иностранным клиентам напрямую, а оставшийся 51% — гражданам Таиланда или же с условием оформления на тайские резидентные компании. Квартиры пользуются немалым спросом среди россиян: покупая жилье в Таиланде, Вы получите возможность после выгодно передать в аренду, а также, в случае необходимости, заложить в банк либо продать.

Sample thumbnail

Где безопасно купить недвижимость в Тайланде?

Это очевидно, что покупка недвижимости за рубежом — довольно сложный вопрос, тем более, когда объект приобретается в собственность в малознакомой стране, и вдобавок отсутствуют знания законов и местного языка. Скажите, следует ли посещать врача, если Вы чувствуете боль в зубе, либо можно воспользоваться советом соседки, либо же, к примеру, троюродного брата вашего тестя? Так почему возникают сомнения касательно «здоровья» Ваших финансов? Понятное дело, купить дом в Тайланде у местного населения своими силами можно, но кто может гарантировать, что Вы не станете жертвой нечестных на руку лиц? С нашей помощью Вы избежите сложностей!

Sample thumbnail

С какими моментами может столкнуться человек, покупая недвижимость в Тайланде?

В наши дни многие люди имеют серьезный заработок на продаже или аренде жилья в Тайланде. Продажа земельных участков в Таиланде не разрешается для иностранных граждан, однако, если иностранный гражданин оформит в Тайланде согласно закону фирму, то он получит такую возможность. В течение года придется понести некоторые издержки на поддержание организации, это ориентировочно 500-700 $ в год, сюда входят издержки на организацию бухучета, проведения обязательного аудита и все налоги. Именно через частную компанию Вы получите возможность покупать землю и дома в Тайланде, делить, передавать по наследству, осуществлять операции дарения, строить на них, пользоваться ими, перепродавать.

Sample thumbnail

Скажите, по какой причине из всего разнообразия стран Юго-Восточной Азии, именно Таиланд стал самым привлекательным для вложения денежных средств в недвижимость?

Находится Тайланд в центральной части юго-востока Азии. Экономика государства на сегодня находится в непрерывном развитии. Тайланд входит в ASEAN и является экономическим центром сотрудничества государств-членов этой ассоциации с числом населения в стране свыше 64,6 млн. человек. Не смотря на экономический кризис в 2010 г., когда страны Европы и США столкнулись с огромными финансовыми проблемами, экономика Таиланда показала довольно хорошие тенденции: прирост ВВП в 2010 году при уровне инфляции 3,25%, составил 5,52 %. Таиланд по уровню ВВП (валового национального продукта) на душу населения, занимает 35 место в мире. Этот показатель равен 206 млрд. американских долларов, и он почти что в два раза выше, чем у Казахстана, Болгарии и Украины, в 8 раз больше, чем в Индии, и в 4 раза больше, чем у Китая и Бирмы!

Sample thumbnail

Какие особенности имеет налогообложение Тайланда?

В случае, если Вы намерены вложить финансовые средства в Таиланд, планируете купить дом в Тайланде и, возможно, использовать свою собственность как источник заработка, передавая ее в аренду, то подобный вид деятельности обязательно попадает под налогообложение. Налоги Земельного Департамента подлежат уплате продавцом и покупателем в равных долях. Чтобы определить налоговую базу принимают цены, зафиксированные Департаментом земли на текущий момент.

Sample thumbnail

***************************************************************************************

Бесплатная информация о покупке недвижимости в Тайланде на русском языке по тел: +7-915-4659864

Skype: michail-bollee

m_bollee@mail.ru

Михаил Болле - специалист по Тайланду, специалист по внутренним органам

Sample thumbnail Glitter Graphics

Copyright©2011 Che-Buratino Tattoo Studio www.studio-4b.ru

Все материалы предоставлены для ознакомительного просмотра. Копирование материалов на другие сайты разрешается если вы указали сайт www.studio-4b.ru как источник!!!

Яндекс.Метрика